Thay mái nhà có cần xin giấy phép xây dựng? Luật 2025

Mr Quyền - Santiago. Đăng ngày 12/10/2026

Luật Xây dựng 2025 nói gì về sửa chữa, cải tạo?

Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ đầu tháng 7/2026. Khoản 2 Điều 43 của luật liệt kê 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó có nhóm sửa chữa, cải tạo, với các điều kiện sau (theo tổng hợp của Tạp chí Luật sư Việt Nam và Tạp chí Nhà đầu tư):

• sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc mặt ngoài nhưng không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc;
• không thay đổi mục đích và công năng sử dụng;
• không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực;
• bảo đảm phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Luật không có điều khoản riêng cho việc thay mái. Thay mái được xét như một việc sửa chữa, cải tạo theo các điều kiện trên.

Trường hợp nào thay mái thường được miễn phép?

Bảng trên là cách hiểu chung để chủ nhà dễ hình dung, không thay cho ý kiến của cơ quan quản lý. Trước khi làm, nên hỏi UBND xã, phường nơi có nhà xem nhà mình có nằm trong khu vực có quy chế quản lý kiến trúc hay không.

Vì sao mái nhẹ giúp cải tạo đơn giản hơn?

Điều kiện quan trọng nhất của việc miễn phép là không ảnh hưởng kết cấu chịu lực. Tấm ngói nhựa Santiago nặng khoảng 5,2 kg/m², ngói đất nung khoảng 40 kg/m². Khi thay ngói nung bằng ngói nhựa, tải đè lên khung kèo giảm chứ không tăng. Khi thay tôn kẽm rỉ bằng tôn nhựa, khung kèo thường giữ nguyên, chỉ cần đi lại đòn tay cho đúng khoảng cách 44 cm hoặc 66 cm (không quá 70 cm).

Công trình ở Đồng Xoài trong ảnh trên là một ví dụ cải tạo nhà cũ: căn nhà mái lá được thay bằng mái ngói nhựa màu đỏ đô, phần mái tầng trên lợp ngói xám.

Các bước thay mái khi nhà vẫn đang ở

1. Đo mặt mái, kiểm tra khung kèo và đòn tay cũ; chỗ nào mục, rỉ thì thay trước.
2. Gửi số đo cho Santiago để cắt tấm đúng chiều dài, chẵn đốt sóng 21,9 cm, giao trong 1 – 3 ngày.
3. Tháo tấm lợp cũ theo từng mặt mái, lợp xong mặt này mới tháo mặt kế tiếp để trong nhà không bị hở lâu.
4. Bắn 4 – 5 bộ vít có nắp chụp cho mỗi m², lắp úp nóc, diềm hiên và phụ kiện giáp tường.

Các lỗi hay gặp khi lợp có trong bài 7 lỗi hay gặp khi lợp ngói nhựa.

Nguồn tham khảo

• Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, "Những loại công trình được miễn giấy phép xây dựng", 08/01/2026: lsvn.vn
• Tạp chí điện tử Nhà đầu tư, "Khi giấy phép xây dựng không còn là 'cửa ải' với người dân", 14/05/2026: nhadautu.vn

Bài viết mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Trường hợp cụ thể nên hỏi UBND xã, phường hoặc phòng quản lý xây dựng nơi có nhà.

Câu hỏi thường gặp

Thay mái tôn bằng ngói nhựa có phải xin phép không?

Thường không, nếu chỉ thay tấm lợp trên khung cũ, không đổi công năng và không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Nhà ở mặt tiền tuyến đường có quy chế kiến trúc nên hỏi xã, phường trước.

Nâng mái, đổi khung kèo có được miễn phép không?

Nâng mái hay đổi khung có thể ảnh hưởng kết cấu chịu lực, không chắc thuộc diện miễn phép. Nên hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi làm.

Ngói nhựa nặng bao nhiêu so với ngói đất nung?

Ngói nhựa Santiago nặng khoảng 5,2 kg/m², ngói đất nung khoảng 40 kg/m², nên thay ngói nung bằng ngói nhựa làm giảm tải trên khung kèo.

Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực khi nào?

Theo Tạp chí Nhà đầu tư, Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ đầu tháng 7/2026.

Đọc thêm

• Cải tạo mái nhà cũ bằng ngói nhựa Santiago
• Lợp ngói nhựa trên mái bê tông
• Dự toán vật tư mái ngói nhựa 100 m²

Sản phẩm liên quan: Ngói nhựa PVC/ASA Santiago

Cập nhật 12/10/2026. Hỏi giá, đặt hàng: miền Bắc 0911 174 028, miền Trung 0988 578 188, miền Nam 0935 391 495.