Thay mái nhà thường thuộc diện sửa chữa, cải tạo. Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, việc sửa chữa, cải tạo được miễn giấy phép nếu không đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực và không làm ở mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc. Nâng mái, đổi khung kèo thì nên hỏi UBND xã, phường trước.
Xem nhanh
1. Luật Xây dựng 2025 nói gì về sửa chữa, cải tạo?
Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ đầu tháng 7/2026. Khoản 2 Điều 43 của luật liệt kê 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó có nhóm sửa chữa, cải tạo, với các điều kiện sau (theo tổng hợp của Tạp chí Luật sư Việt Nam và Tạp chí Nhà đầu tư):
- Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc mặt ngoài nhưng không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.
- Không thay đổi mục đích và công năng sử dụng.
- Không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực.
- Bảo đảm phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Luật không có điều khoản riêng cho việc thay mái. Thay mái được xét như một việc sửa chữa, cải tạo theo các điều kiện trên.
Thi công hai lớp mái: lợp ngói nhựa màu đỏ đô lên trên mái cũ để chống dột mà không ảnh hưởng sinh hoạt bên dưới. Cuối video nhân viên Santiago giới thiệu tấm ngói tại nhà máy.
Thi công nhanh để có mái ngói đẹp và bền, không thấm dột và ảnh hưởng sinh hoạt (video Tôn Ngói Nhựa Santiago trên YouTube).
2. Trường hợp nào thay mái thường được miễn phép?
| Việc làm | Thường được miễn phép? | Lý do |
|---|---|---|
| Thay tấm lợp cũ bằng tấm lợp mới trên khung kèo cũ | Thường được | Không đổi công năng, không đụng kết cấu chịu lực |
| Thay mái tôn kẽm rỉ bằng ngói nhựa, tôn nhựa nhẹ | Thường được | Tải mái không tăng đáng kể, khung giữ nguyên |
| Đổi kết cấu khung, nâng mái, đổ thêm sàn | Nên hỏi trước | Có thể ảnh hưởng kết cấu chịu lực |
| Sửa mặt tiền nhà phố ở tuyến đường có quy chế kiến trúc | Nên hỏi trước | Mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc |
Bảng trên là cách hiểu chung để chủ nhà dễ hình dung, không thay cho ý kiến của cơ quan quản lý. Trước khi làm, nên hỏi UBND xã, phường nơi có nhà xem nhà mình có nằm trong khu vực có quy chế quản lý kiến trúc hay không.
3. Vì sao mái nhẹ giúp cải tạo đơn giản hơn?
Điều kiện quan trọng nhất của việc miễn phép là không ảnh hưởng kết cấu chịu lực. Tấm ngói nhựa Santiago nặng khoảng 5,2 kg/m², ngói đất nung khoảng 40 kg/m². Khi thay ngói nung bằng ngói nhựa, tải đè lên khung kèo giảm chứ không tăng. Khi thay tôn kẽm rỉ bằng tôn nhựa, khung kèo thường giữ nguyên, chỉ cần đi lại đòn tay cho đúng khoảng cách 44 cm hoặc 66 cm (không quá 70 cm).
Công trình ở Đồng Xoài trong ảnh là một ví dụ cải tạo nhà cũ: căn nhà mái lá được thay bằng mái ngói nhựa màu đỏ đô, phần mái tầng trên lợp ngói xám. Ví dụ khác có trong bài cải tạo mái nhà cũ bằng ngói nhựa.
4. Thay mái khi nhà vẫn đang ở làm theo mấy bước?
Bước 1: kiểm tra khung
Đo mặt mái, kiểm tra khung kèo và đòn tay cũ; chỗ nào mục, rỉ thì thay trước.
Bước 2: đặt tấm
Gửi số đo cho Santiago để cắt tấm đúng chiều dài, chẵn đốt sóng 21,9 cm, giao trong 1 – 3 ngày kể từ khi nhà máy nhận đơn.
Bước 3: tháo, lợp từng mặt
Tháo tấm lợp cũ theo từng mặt mái, lợp xong mặt này mới tháo mặt kế tiếp để trong nhà không bị hở lâu.
Bước 4: vít và phụ kiện
Bắn 4 – 5 bộ vít có nắp chụp cho mỗi m², lắp úp nóc, diềm hiên và phụ kiện giáp tường. Các lỗi hay gặp có trong bài 7 lỗi hay gặp khi lợp ngói nhựa.
Bài viết mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Trường hợp cụ thể nên hỏi UBND xã, phường hoặc phòng quản lý xây dựng nơi có nhà.
5. Câu hỏi thường gặp
Thay mái tôn bằng ngói nhựa có phải xin phép không?
Thường không, nếu chỉ thay tấm lợp trên khung cũ, không đổi công năng và không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Nhà mặt tiền tuyến đường có quy chế kiến trúc nên hỏi xã, phường trước.
Nâng mái, đổi khung kèo có được miễn phép không?
Không chắc. Nâng mái hay đổi khung có thể ảnh hưởng kết cấu chịu lực; nên hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi làm.
Thay mái bằng ngói nhựa hết bao nhiêu tiền?
Ngói nhựa 120.000 – 220.000 đ/mét dài; mái 100 m² tốn khoảng 13,3 – 24,4 triệu đồng tiền ngói, chưa gồm phụ kiện và công. Gửi kích thước mái qua 0935 391 495 để có báo giá.
Mái ngói nhựa sau khi thay cần bảo trì gì?
Không cần sơn; mỗi năm kiểm tra vít, nắp chụp và chỗ giáp tường trước mùa mưa. Bền màu 30 năm, bảo hành 10 năm.
Sản phẩm phù hợp
- Ngói nhựa ASA/PVC Santiago (7 màu): 120.000 – 220.000 đ/mét dài. 5,2 kg/m², không tăng tải khung
- Tôn nhựa PVC/ASA sóng vuông: 120.000 – 195.000 đ/mét dài. Thay tôn kẽm rỉ
Có thể bạn quan tâm
- Cải tạo mái nhà cũ bằng ngói nhựa Santiago
- Lợp ngói nhựa trên mái bê tông
- Dự toán vật tư mái ngói nhựa 100 m²
Nguồn: Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, "Những loại công trình được miễn giấy phép xây dựng", 08/01/2026, lsvn.vn; Tạp chí điện tử Nhà đầu tư, "Khi giấy phép xây dựng không còn là 'cửa ải' với người dân", 14/05/2026, nhadautu.vn.
Cập nhật 22/10/2026. Hỏi giá, đặt hàng: miền Bắc 0911 174 028, miền Trung 0988 578 188, miền Nam 0935 391 495.
01/11/2026
Cột điện composite cho ao tôm: phi 60, hộp 75×75, cách dựng và giá
01/11/2026
Chòi ven biển chống ăn mòn: khung composite, mái tôn ngói nhựa, vật tư chòi 3 × 4 m
01/11/2026
Xà gồ composite làm lồng bè cá: chọn cỡ khung, tính vật tư, giá
01/11/2026
Giá xà gồ composite 2026: bảng 28 quy cách và tiền khung theo m² mái
01/11/2026
Xà gồ composite là gì? 6 cỡ SF, bước kèo và cách chọn cho mái tôn ngói nhựa
30/10/2026
Ngói nhựa âm dương TP.HCM: lấy hàng ở đâu, giá, nhà phố trong hẻm lợp thế nào
